法务共享业主拒交物业管理费理由多种多样合法吗好纠结

作者：法务共享律师
来源：“法务共享”微信公众号
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现实生活中，业主拒绝缴纳物业费的情况非常常见，物业公司常年不变的任务就是催收物业费，但事实上，每一个业主不缴纳自有其不缴纳的理由，但通常都不能成为拒绝缴纳物业管理费的抗辩理由，无论是业主还是物业公司都缺乏对该方面法律知识的了解。

1、业主不得以未取得房屋产权证为由拒交物业管理费

即使尚未依法办理所有权登记，但已实际入住、享受了物业公司提供的物业服务的业主，应交纳物业管理费。
2、业主不得以已接收房屋但未实际入住为由拒交物业管理费

物业公司已经如约将公共设施配置到位，业主以未实际入住，没有享受物业服务为由，拒绝交纳物业服务费的，没有法律依据。
3、已取得房产证但尚未接收房屋，能否成为拒绝交纳物业管理费的抗辩理由

房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费和本体维修基金的义务。因此，在已取得房屋所有权证的前提下，不能以没有入住房屋为由拒绝交纳物业管理费。
4、对已竣工但尚未出售、或者尚未交付给买受人的物业，开发商由义务向物
业公司交纳物业管理费

5、前期物业服务合同解除后，合理交接期内前期物业服务企业实际管理小区
的，业主应向其支付相应的物业管理费

6、业主大会选聘新物业公司后，前期物业公司拒不交接继续管理小区，其是
否有权收取物业管理费

在业主大会形成决议并已明确告知物业公司不再续聘其作为小区的物业管理单位，另选聘新物业公司担任小区物业管理单位之后，物业公司拒绝办理移交手续，继续对小区进行物业管理的，其所实施的该民事行为已无法律依据，违反了民事活动应遵循的自愿原则，其无权以无法律依据所实施的民事行为而要求业主支付物业管理费。
7、物业服务质量未达约定标准，可相应扣减物业服务收费

物业公司提供的物业服务与其向业主收取的物业费所对应的物业服务标准存在一定的差距的，应相应扣减物业服务收费。
8、业主与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业费，物业服务企业
可请求业主承担连带责任

讼争物业的实际使用人在接受了物业服务企业提供物业管理服务的同时，理应履行缴纳物业管理费、公维金之义务。对讼争物业负有经营管理职责的主体，对上述费用的交纳应当承担连带责任。
9、车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由

业主以“物品被盗”作为物业公司违约的事实，这种违约不足以构成根本性违约、从而完全免除业主缴费义务。车辆被盗不能成为业主拒绝交纳物业费的抗辩理由。
10、业主不支付物业服务费，经催告后仍拒不交纳的违约责任

业主未按约支付物业管理费及水、电、气、垃圾等费用，物业服务企业书面下达催款通知而业主置之不理，业主构成违约，应按约定承担支付违约金的违约责任。
11、未签订物业服务合同，但形成事实物业关系的，物业管理企业可要求业
主交纳相应的物业费

因不可归咎于物业服务企业的原因致使物业服务企业在无合同依据的情况下为业主提供了物业服务，业主享受了该服务，物业服务企业以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务费的，应予支持，并参照政府规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准来确定业主应当缴纳的物业服务费。
12、事实物业管理的认定依据

认定是否存在事实物业管理关系主要基于以下两个因素：事实物业管理的产生原因及实施物业管理的事实行为。认定是否实施了物业管理的事实行为，主要有以下三个判断要件：一是基于日常管理需要实施的管理行为，如供水；二是基于紧急情况实施的管理行为，如疏通管道；三是事实物业管理行为得到享受并肯定的真实意思表示，如业主交纳物业管理费。
13、物管相对独立小区业主诉请变更物业费标准应获支持

同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。
14、前期物业管理费的调整须经“双过半业主”同意

物业服务收费标准属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于该类事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
15、业主不得以物业未交付为由，实际享有业主权利及收益但拒付物业费

《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据“权利与义务相统一”原则，已通过诉讼成为物业所有权人并享有物业使用收益的买受人，因其已实际享有了业主的权利及收益，故不得以物业未交付为由，拒绝交付物业服务费用。业主与使用人之间的法律关系不能改变业主属于物业服务法律关系中相对人的地位，业主不能以其非基于自愿被他人使用为由，向物业服务企业行使拒绝交。
16、办理交接房屋手续时，一并预交管理费是行业的惯例

物业管理公司是以有偿服务方式专门从事物业管理的组织，在其接受聘请管理楼房时，就得着手进行一系列准备工作，资金的运行是物业管理的前提，所以应保证物业管理的资金筹措到位，用户在办理收房手续时，应一并预交管理费，以保证物业管理公司的正常管理工作。在全部或大多数业主办妥入住手续之后，应当成立住宅小区管理委员会（下简称管委会），管委会有权选聘或续聘物业管理公司，并有权对管理费的收取进行检查和监督。
17、业主以房屋质量存在问题拒交物业费的，法院不予支持

房屋质量存在问题的，业主应向开发商主张权利，以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的，法院不予支持。
18、物业服务合同纠纷中“正当理由”的认定

《高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。
　　
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